央行暴力升息南韓房價連跌12個月首爾大戶包租公落跑－【X1派對娛樂】燈光音響出租

央行暴力升息南韓房價連跌12個月首爾大戶包租公落跑

南韓首都首爾部分社區派對房價去年崩跌3到4成之多，顯示首爾政府打房政策展現巨大成效，值得長期低利率的台灣參考與借鏡。南韓央行過去1年多暴力升息，用意在控制通膨和支撐韓元，但也推高20年與30年房貸利率飆破7.4％，重重打壓房價，減弱消費者支出，使南韓經濟已經放緩。去年南韓房價平均大跌18.63％，首都首爾部分公寓跌幅3到4成，去年第3季首爾與周邊城市的房市交易量暴跌70％，創歷史新低，到了今年5月，南韓房價又跌0.22％，連續第12個月下滑，創下10個月新低。從2017－2021年的5年內，南韓房價累計狂飆80％，2020年至2021年時，首爾漲幅更是超越50％，每平方米一度達約64萬新台幣，僅次於香港。

「我們每個月薪資的20％都用來支付房貸利息，我們別無選擇，只能夫妻倆努力省錢。即使在嚴冬，我在屋內也穿著外套，以節省取暖費。」這位上班族哀嘆。另一位上班族33 歲的金明洙（音譯) 也抱怨，「2021年買房，是我一生中最大的遺憾。」他在首爾東區的房子市價1年多慘跌約40萬美元（約1220萬元台幣）。首爾住宅價格跌幅嚴重，自2021年10月創歷史高峰以來，平均房價大跌24％。

然而，2022年首爾房市崩盤派對，幕後最大功臣不是實施多年的囤房稅，而是南韓央行從2021年8月開始升息，到2023年1月，累計升息3個百分點，指標利率來到3.5％，改寫14年新高。房貸利率跟著連動，目前10年和15年期房貸利率約為6.8％，20年期房貸利率約為7.55％，30年期房貸利率約為7.44％。利息增加多少？舉例來說，37歲的南韓上班族2019年以10億韓元（約81萬美元或2500萬元台幣）在首爾買了一戶3房公寓，但是3年內，他的房貸利息狂增2.5倍。

南韓央行數據顯示，新增房貸利率平均超過5.6％，年比上升2.4個百分點，超過8成的房貸利率是浮動的，今年初最高房貸利率超過8％。奇怪租屋制度加重房價崩盤，許多租戶一次性向房東支付巨額押金，通常是房價的60-80％，2年後房東會返還這筆押金，在2年期間，房東可以按照自己的意願投資押金。去年，在經濟低迷時期，一些房東投資太多風險資產，被迫減價拋售房屋，還要補償提前解約的房客，結果賠了大錢，所以，去年媒體不時報導突然違約和跑路的「包租公、包租婆」（指出租幾十戶住宅的大型房東）。

南韓位於歷史高峰的家庭負債，更是壓倒房市的最後一根稻草。韓國央行周三（7月12日）公布，到6月底，銀行業承作的家庭貸款達到1062.3兆韓元（約8292億美元），較5月增加5.9兆韓元，債務餘額自4月份以來連續3個月增長，創下歷史新高。家庭負債飆升，背後的關鍵因素是房貸狂增，6月份房貸大增7兆韓元，創下2020年以來最大單月增加金額。匿名專家表示，政府放寬住房貸款的限制，房市交易量出現反彈的跡象，走出去年疲弱的谷底，導致屋主利用房貸增貸。房貸連跌7個月後，今年4月份止跌反彈，6月份房貸大增加1000億韓元。